El proceso de Urbara · Información previa
Los límites de la parcela: saber exactamente dónde empieza y acaba lo tuyo
Información previa · fase 16 de 18 · por Marc Cabarga, arquitecto en Tenerife
Qué es y para qué sirve
La superficie que dice tu escritura, la que dibuja el catastro y la que ves sobre el terreno casi nunca coinciden. Diseñar una casa sobre unos límites equivocados es de los errores más caros que existen: puedes invadir al vecino, perder metros frente a la calle o pedir licencia con datos que no cuadran.
En esta fase fijamos los límites reales de tu parcela, con base legal y medición profesional. Es la frontera sobre la que se apoya todo lo demás: el levantamiento del terreno, el diseño y la licencia.
Cómo lo hacemos
Primero revisamos tu escritura: si ya incluye coordenadas oficiales, los límites quedan definidos con precisión. Si no las tiene —lo habitual en escrituras antiguas—, te pedimos que marques los límites sobre el terreno de acuerdo con tus lindantes, los propietarios vecinos, y lo recojáis en un acta de deslinde: un documento firmado entre propietarios que evita disputas futuras.
Después un topógrafo mide esos puntos con coordenadas exactas y captura una nube de puntos, un escaneo fiel del terreno tal cual es. Con esos datos dibujamos tu parcela completa: el polígono del acta de deslinde, el del catastro, las líneas que marca el ayuntamiento y la parcela que queda de verdad tras aplicarlas. Cada plano lleva las coordenadas de cada vértice.
Los pasos, uno a uno
Revisamos tu escritura
Comprobamos si la escritura incluye coordenadas oficiales según el sistema estándar vigente en Canarias. Si las tiene, los límites quedan definidos con precisión desde el principio.
Te pedimos marcar los límites
Si la escritura no tiene coordenadas, te pedimos que acuerdes los límites con tus lindantes, los marquéis físicamente sobre el terreno y lo firméis en un acta de deslinde antes de medir.
Te toca a ti: Acordar los límites con tus vecinos, marcarlos sobre el terreno y firmar el acta de deslinde.
Encargamos la medición al topógrafo
Pedimos el levantamiento de los puntos marcados, con coordenadas exactas y una nube de puntos: un escaneo fiel del terreno y de lo que hay en él.
Recibimos la medición completa
Nos llega el levantamiento con los puntos medidos y sus coordenadas. Es la base técnica sobre la que se apoya todo el proyecto.
Dibujamos la parcela real
Pasamos a plano el polígono del acta de deslinde y lo superponemos al del catastro para ver las diferencias. Cada vértice lleva sus coordenadas anotadas.
Añadimos las líneas del ayuntamiento
Dibujamos las alineaciones oficiales: la línea que separa tu parcela del espacio público. Muestran cómo queda la parcela según lo que fija el ayuntamiento.
Calculamos la parcela que queda
Restamos la parte afectada por las alineaciones y obtenemos el polígono realmente disponible, también con sus coordenadas.
Preparamos los planos comparativos
Imprimimos los cuatro polígonos: el del catastro, el de la escritura antes de las afecciones, el de las afecciones y la parcela final. Así se ve de un vistazo qué terreno tienes de verdad.
Qué necesitamos de ti
Si tu escritura no incluye coordenadas, necesitaremos que acuerdes los límites con tus lindantes y firméis un acta de deslinde antes de la medición.
Para profundizar
¿Construyes con Urbara? Si te hemos enviado este enlace, es porque tu proyecto está en esta fase (o va a entrar en ella). En tu expediente verás siempre el punto exacto y lo que viene después.