El proceso de Urbara · Proyecto básico
El estudio de normativa: las reglas del juego antes de dibujar tu casa
Proyecto básico · fase 1 de 12 · por Marc Cabarga, arquitecto en Tenerife
Qué es y para qué sirve
Cada parcela tiene su propio reglamento: a qué distancia de los linderos puedes construir, qué altura puedes alcanzar, cuánta superficie puedes ocupar y cuántos metros puedes edificar en total. Diseñar sin estudiarlo primero es la receta para una licencia denegada.
Con esta fase arranca el proyecto básico: el diseño empieza a tomar forma, y lo hace dentro de los límites reales. Aquí quedan fijados los dos números que gobiernan todo lo demás: la ocupación máxima y la edificabilidad máxima de tu parcela.
Cómo lo hacemos
No redactamos un informe genérico: dibujamos los límites. En planta, en alzado y en sección representamos los retranqueos —las distancias mínimas que hay que guardar con los linderos—, los fondos y alturas máximos, las pendientes de cubierta y los cerramientos, y junto a cada plano pegamos el texto de la normativa que lo justifica, con su nombre, artículo y página. Cualquiera puede comprobar el cumplimiento, sin actos de fe.
Después calculamos la ocupación y la edificabilidad máximas, detallando qué computa y qué no según el plan municipal: porches, vuelos o sótanos no siempre cuentan igual. Esos dos números marcan el tamaño real de la casa posible.
Los pasos, uno a uno
Dibujamos los límites en planta
Representamos desde arriba los retranqueos, el fondo máximo edificable y las alineaciones oficiales, con el artículo de normativa que justifica cada límite. Señalamos también las excepciones, como construcciones auxiliares o sótanos.
Dibujamos los límites en alzado
Definimos de frente lo que la normativa permite: la altura reguladora —la altura máxima que puede alcanzar la edificación—, los muros de contención, la longitud máxima y los cerramientos de parcela hacia la calle, siempre con su referencia normativa.
Dibujamos los límites en sección
Cortamos el terreno para comprobar también en vertical los retranqueos, las alturas, las pendientes de cubierta y el fondo máximo, de forma que verificar el cumplimiento sea sencillo.
Calculamos la ocupación máxima
Cuánta superficie de parcela puede pisar la casa. Revisamos qué computa y qué no según la normativa y pegamos los textos con sus artículos en la propia lámina.
Calculamos la edificabilidad máxima
Cuántos metros cuadrados se pueden construir en total, aclarando cómo cuentan porches, vuelos y otros cuerpos según el plan municipal.
Para profundizar
¿Construyes con Urbara? Si te hemos enviado este enlace, es porque tu proyecto está en esta fase (o va a entrar en ella). En tu expediente verás siempre el punto exacto y lo que viene después.