¿Qué diferencia hay entre una hipoteca autopromotor y una hipoteca normal?

La hipoteca normal financia la compra de una vivienda ya construida y entrega el dinero de una vez. La autopromotor financia que TÚ construyas tu casa y libera el dinero por fases (certificaciones de obra): un primer desembolso al inicio, otros según avanza la obra y el último al certificar el final de obra.

¿Cuánto financia una hipoteca autopromotor?

De forma orientativa, los bancos suelen financiar hasta el 80% del coste de ejecución de la obra (a veces incluyendo parte del valor del suelo si ya es tuyo). El porcentaje exacto depende de la tasación del proyecto y de tu perfil. Tener la parcela pagada juega muy a favor.

¿Necesito el proyecto del arquitecto antes de pedir la hipoteca?

Sí. El banco tasa sobre el proyecto visado y el presupuesto de ejecución, así que necesitas el proyecto de arquitecto antes de que te concedan la autopromotor. Es una razón más para empezar por el proyecto y no por el banco.

¿Puedo usar la parcela que ya tengo como parte de la entrada?

En muchos casos sí: el valor del suelo que ya es tuyo computa como aportación y reduce lo que necesitas financiar. Si acabas de comprar la parcela, guarda la escritura y los gastos: suman.

¿Cómo encaja la hipoteca con el calendario de la obra?

El banco libera el dinero contra las certificaciones que firma la dirección de obra. Por eso importa tener un proyecto bien medido y una dirección facultativa seria: cada certificación desbloquea el siguiente pago sin sobresaltos.

Guías del autopromotor · Tenerife

Hipoteca autopromotor en Tenerife: cómo financiar la construcción de tu casa

Por Marc Cabarga, arquitecto en TenerifeActualizado el 12 de julio de 20267 min de lectura

Respuesta corta: la hipoteca autopromotor es el préstamo con el que financias construir tu propia casa. A diferencia de una hipoteca normal, el banco libera el dinero por fases según avanza la obra (certificaciones), suele financiar hasta el 80% del coste de ejecución y exige el proyecto del arquitecto para tasar. Tener la parcela ya pagada juega a tu favor.

¿Qué es exactamente la hipoteca autopromotor?

Es una hipoteca pensada para quien se construye la vivienda en lugar de comprarla hecha (de ahí «autopromotor»: promueves tu propia obra). El banco no te da todo el dinero de golpe, porque la casa aún no existe: lo entrega en tramos a medida que la obra se ejecuta y se certifica.

Las tres fases de desembolso

Disposición inicial: un primer porcentaje al firmar, para arrancar la obra (movimiento de tierras, cimentación).
Certificaciones de obra: el grueso del préstamo se libera contra las certificaciones que firma la dirección facultativa conforme avanza la construcción.
Final de obra: el último tramo se entrega al certificar el final de obra, cuando la casa está terminada y lista para habitar.

Este mecanismo hace que un proyecto bien medido y una dirección de obra seria no sean un lujo, sino lo que mantiene el grifo del banco abierto en cada fase.

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¿Cuánto dinero vas a necesitar aportar tú?

Como referencia, si el banco financia en torno al 80% del coste de ejecución, tendrás que cubrir el resto con ahorro y con el valor de la parcela. Aquí es donde la parcela pagada es una ventaja enorme: su valor computa como aportación y reduce lo que pides prestado. Para dimensionar el total (obra + licencia + honorarios + impuestos), usa la guía de cuánto cuesta construir en Tenerife.

Qué te pedirá el banco

Proyecto de arquitecto (visado) y presupuesto de ejecución: sin esto no hay tasación posible.
Titularidad de la parcela y su situación registral limpia.
Licencia de obra (o su tramitación en marcha) — cómo funciona en Tenerife.
Tu perfil financiero habitual (ingresos, endeudamiento, ahorro).

El orden correcto: proyecto, banco, obra

Mucha gente va primero al banco y se frustra: sin proyecto no hay tasación ni oferta firme. El orden que funciona es proyecto → tasación y concesión → obra. Por eso en Urbara empezamos definiendo tu casa y su presupuesto: con ese documento en la mano, la conversación con el banco deja de ser una incógnita. Si quieres ver el recorrido completo, aquí lo tienes: construir una casa en Tenerife paso a paso.

Nota: esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones concretas las fija cada entidad según tu proyecto y tu perfil.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca autopromotor y una hipoteca normal?: La hipoteca normal financia la compra de una vivienda ya construida y entrega el dinero de una vez. La autopromotor financia que TÚ construyas tu casa y libera el dinero por fases (certificaciones de obra): un primer desembolso al inicio, otros según avanza la obra y el último al certificar el final de obra.
¿Cuánto financia una hipoteca autopromotor?: De forma orientativa, los bancos suelen financiar hasta el 80% del coste de ejecución de la obra (a veces incluyendo parte del valor del suelo si ya es tuyo). El porcentaje exacto depende de la tasación del proyecto y de tu perfil. Tener la parcela pagada juega muy a favor.
¿Necesito el proyecto del arquitecto antes de pedir la hipoteca?: Sí. El banco tasa sobre el proyecto visado y el presupuesto de ejecución, así que necesitas el proyecto de arquitecto antes de que te concedan la autopromotor. Es una razón más para empezar por el proyecto y no por el banco.
¿Puedo usar la parcela que ya tengo como parte de la entrada?: En muchos casos sí: el valor del suelo que ya es tuyo computa como aportación y reduce lo que necesitas financiar. Si acabas de comprar la parcela, guarda la escritura y los gastos: suman.
¿Cómo encaja la hipoteca con el calendario de la obra?: El banco libera el dinero contra las certificaciones que firma la dirección de obra. Por eso importa tener un proyecto bien medido y una dirección facultativa seria: cada certificación desbloquea el siguiente pago sin sobresaltos.